Ανατροπές στην ύπαιθρο φέρνει το νέο Π.Δ. για τους μικρούς οικισμούς – Ποια οικόπεδα χάνουν δικαίωμα δόμησης

Σημαντικές αλλαγές στον πολεοδομικό χάρτη της ελληνικής υπαίθρου επιφέρει το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025, το οποίο δημοσιεύθηκε κατόπιν της έκδοσης του Πρακτικού Επεξεργασίας 17/2025 από το Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το Διάταγμα καθορίζει τα όρια, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και όσων προϋφίστανται του 1923.

Η νέα ρύθμιση έχει προκαλέσει ήδη ισχυρές αντιδράσεις, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων βλέπουν να περιορίζεται ή και να ακυρώνεται το δικαίωμα δόμησης, ειδικά για ακίνητα κάτω των 2 στρεμμάτων. Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, αναγνωρίζονται ως όρια οικισμών μόνο εκείνα που τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983, αποκλείοντας την ανάπτυξη μεταγενέστερων δεκαετιών.

Τι προβλέπει το Π.Δ. – Τρεις ζώνες δόμησης, αυστηρά κριτήρια

Το Π.Δ. 129/2025 ορίζει την οριοθέτηση μικρών οικισμών που εμφανίζονταν σε απογραφές πριν από το 1983, με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων – όριο που πρέπει να διατηρείται και στη νεότερη απογραφή. Αφορά κυρίως οικισμούς που δεν έχουν επίσημα οριοθετηθεί ή απαιτείται επανεξέταση των ορίων τους. Δεν εφαρμόζεται σε περιοχές με πολεοδομικά σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ), σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) ή σε οικισμούς άνω των 2.000 κατοίκων.

Τρεις πολεοδομικές ζώνες καθορίζονται:

• Ζώνη Α: Παραδοσιακοί οικισμοί προ του 1923 – αυστηροί όροι για διατήρηση της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας. Αρτιότητα: από 2 στρ. (ή 500 τ.μ. σε εξαιρέσεις).
• Ζώνη Β: Συνεκτικός ιστός 1923–1983. Μέτριοι περιορισμοί.
• Ζώνη Β1: Διάσπαρτη δόμηση της ίδιας περιόδου. Πιο ελαστικοί όροι, αλλά με περιορισμούς.

Η Ζώνη Γ, που αρχικά προβλεπόταν να περιλαμβάνει περιοχές πέραν των Β1 ορίων, αφαιρέθηκε κατόπιν παρατηρήσεων του ΣτΕ.

Όροι δόμησης:

• Ελάχιστο πρόσωπο 10–15 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο.
• Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 60%
• Ύψος έως 2 ορόφους (κατ’ εξαίρεση 3)
• Συντελεστής δόμησης ανάλογος με τη χρήση

Ποιες περιοχές εξαιρούνται ρητά από τα όρια οικισμών

Το Π.Δ. προβλέπει ρητές εξαιρέσεις από τα όρια των οικισμών, στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση:

• Δάση, αναδασωτέες εκτάσεις
• NATURA 2000 και τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους
• Παραλίες, αιγιαλοί, παρόχθιες ζώνες
• Αρχαιολογικοί χώροι και πολιτιστικά μνημεία
• Περιοχές γεωλογικού κινδύνου και υδροφόροι ορίζοντες
• Αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας
• Στρατιωτικές εγκαταστάσεις και υποδομές

Η νομολογία του ΣτΕ και η “επιστροφή στο 1983”

Το Συμβούλιο της Επικρατείας διαμόρφωσε το νέο πλαίσιο, στη βάση του Πρακτικού Επεξεργασίας 17/2025 και της γνωμοδότησης 74/2024, επισημαίνοντας ότι η «ανεξέλεγκτη επέκταση των ορίων οικισμών χωρίς τεκμηρίωση» είναι αντισυνταγματική. Το ανώτατο δικαστήριο τονίζει ότι η διατήρηση της ιστορικής φυσιογνωμίας και η προστασία του περιβάλλοντος είναι υπέρτερες κάθε αναπτυξιακής σκοπιμότητας.

Έντονες αντιδράσεις από ΟΤΑ και μικροϊδιοκτήτες – “Ακύρωση της υπαίθρου”

Το Προεδρικό Διάταγμα έχει πυροδοτήσει αντιδράσεις από την Τοπική Αυτοδιοίκηση και ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων, που κάνουν λόγο για παλινδρόμηση και πλήρη απαξίωση της περιουσίας στην ύπαιθρο. Οι δήμοι δηλώνουν αδυναμία να καλύψουν τις απαιτούμενες διαδικασίες ΤΠΣ/ΕΠΣ, ενώ κάτοικοι βλέπουν τα οικόπεδά τους να χάνουν κάθε δυνατότητα αξιοποίησης.

Ο πρόεδρος της Επιτροπής Περιβάλλοντος της ΚΕΔΕ, Μανώλης Κοκοσάλης, δήλωσε χαρακτηριστικά:

«Αν περάσει αυτό το Π.Δ., θα πρέπει να εγκαταλείψουμε τους οικισμούς μας και να πάμε στα αστικά κέντρα. Ουσιαστικά καταργείται η δυνατότητα δόμησης στην περιφέρεια.»

Ανάλογη τοποθέτηση έκανε και ο δήμαρχος Μινώα Πεδιάδας, Βασίλης Κεγκέρογλου:

«Το Π.Δ. επιβάλλει έναν προκρούστειο κανόνα, χωρίς να λαμβάνει υπόψη την ιδιαιτερότητα κάθε περιοχής. Την παραμονή οι πολίτες είχαν οικόπεδα, την επόμενη μέρα απλώς “χωραφάκια”.»

📎 Δείτε το πλήρες κείμενο του Π.Δ. 129/2025 στην Qualex  Π.Δ. 11.04./ 15.04.2025