Αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες: Αντίστροφη μέτρηση για τους ιδιοκτήτες – Πώς εξασφαλίζουν φορολογικό όφελος έως 45%

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να αξιοποιήσουν το κίνητρο της τριετούς φοροαπαλλαγής για κατοικίες που παραμένουν κλειστές ή διατίθενται σήμερα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με βάση το ισχύον πλαίσιο, η φοροαπαλλαγή αφορά ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν τις συγκεκριμένες κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση, υπό την προϋπόθεση ότι θα συναφθεί επιλέξιμο μισθωτήριο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Η ρύθμιση προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια για διάστημα 36 μηνών, δημιουργώντας ένα σημαντικό οικονομικό όφελος για όσους πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Το όφελος μπορεί, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος από ακίνητα, να φτάσει έως και το 45%. Ωστόσο, μέχρι σήμερα δεν έχει ξεκαθαρίσει εάν το μέτρο θα παραταθεί και μετά το τέλος του 2026. Παρά τις σχετικές εισηγήσεις, οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ληφθούν προς το τέλος του έτους, στο πλαίσιο του σχεδιασμού για τον Προϋπολογισμό του 2027.

Για τους ιδιοκτήτες αυτό δημιουργεί ένα σαφές δίλημμα. Η αναμονή για ενδεχόμενη παράταση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια χρόνου, ενώ μία βιαστική μίσθωση χωρίς προηγούμενο έλεγχο των προϋποθέσεων μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα και να θέσει σε κίνδυνο την ένταξη στη φοροαπαλλαγή.

Ο χρόνος πιέζει

Το βασικό δεδομένο είναι ότι η 31η Δεκεμβρίου 2026 δεν αποτελεί απλώς ημερομηνία μέχρι την οποία θα πρέπει να έχει ξεκινήσει η διαδικασία. Μέχρι τότε θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση και να έχουν τηρηθεί οι απαιτούμενες διαδικασίες. Στην πράξη, επομένως, όσοι ενδιαφέρονται να αξιοποιήσουν το μέτρο δεν έχουν περιθώριο για μεγάλες καθυστερήσεις. Ιδιαίτερα όσοι διαθέτουν ακίνητα που χρειάζονται επισκευές, ανακαινίσεις ή έκδοση πιστοποιητικών θα πρέπει να ξεκινήσουν άμεσα. Στόχος της ρύθμισης είναι να επιστρέψουν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίες που παρέμεναν κλειστές ή χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και να περιοριστούν οι πιέσεις στην αγορά στέγης και στα ενοίκια.

Πρώτο βήμα ο έλεγχος στην ΑΑΔΕ

Πριν από οποιαδήποτε κίνηση, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να διαπιστώσουν εάν το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις της ρύθμισης. Ο έλεγχος των φορολογικών στοιχείων και του ιστορικού του ακινήτου, με τη συνδρομή λογιστή όπου απαιτείται, θεωρείται κρίσιμος. Για τις κατοικίες που ήταν κενές, θα πρέπει να προκύπτει από τα στοιχεία της ΑΑΔΕ ότι είχαν δηλωθεί ως κενές στο έντυπο Ε2 για το απαιτούμενο χρονικό διάστημα.

Αντίστοιχα, στην περίπτωση ακινήτων που αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, η προηγούμενη χρήση θα πρέπει να αποδεικνύεται από τις σχετικές δηλώσεις και τα στοιχεία του μητρώου. Δεν αρκεί, επομένως, η απλή δήλωση του ιδιοκτήτη ότι ένα ακίνητο παρέμενε κλειστό. Η φορολογική εικόνα του ακινήτου πρέπει να επιβεβαιώνει την πραγματική κατάσταση.

Επισκευές και προετοιμασία του ακινήτου

Ένα ακόμη ζήτημα που μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά τη διαδικασία είναι η κατάσταση της κατοικίας. Ακίνητα που παρέμεναν κλειστά για μεγάλο χρονικό διάστημα ενδέχεται να χρειάζονται βαψίματα, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές εργασίες, επανασυνδέσεις παροχών, αλλαγές σε κουφώματα ή δάπεδα, παρεμβάσεις σε μπάνιο και κουζίνα, καθώς και έλεγχο του συστήματος θέρμανσης ή κλιματισμού. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να απαιτούνται και πιστοποιητικά ή άλλες τεχνικές παρεμβάσεις. Όλες αυτές οι διαδικασίες χρειάζονται χρόνο και, ιδιαίτερα όταν εμπλέκονται συνεργεία ή τεχνικοί, είναι πιθανό να προκύψουν καθυστερήσεις.

Η αναζήτηση ενοικιαστή

Μετά την προετοιμασία του ακινήτου ακολουθεί η αναζήτηση ενοικιαστή. Η δημοσίευση αγγελίας, οι επισκέψεις, η επιλογή υποψηφίου, η συμφωνία για το ύψος του μισθώματος και η σύνταξη του συμβολαίου μπορεί να διαρκέσουν αρκετές εβδομάδες. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στο τελικό στάδιο. Η προφορική συμφωνία με τον ενοικιαστή ή ακόμη και η καταβολή προκαταβολής δεν αρκούν για την κατοχύρωση της φοροαπαλλαγής.

Απαραίτητη είναι η σωστή ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, με όλα τα στοιχεία του μισθωτηρίου να καταχωριστούν σύμφωνα με τις απαιτήσεις της ρύθμισης. Για τον λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες που θέλουν να κινηθούν χωρίς την πίεση της τελευταίας στιγμής θα ήταν σκόπιμο να έχουν ολοκληρώσει την αναζήτηση ενοικιαστή και τη συμφωνία αρκετά πριν από την εκπνοή της προθεσμίας, ιδανικά έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου.

Το μήνυμα για τους ιδιοκτήτες είναι ουσιαστικά ένα: η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 πλησιάζει και η αξιοποίηση της φοροαπαλλαγής προϋποθέτει έγκαιρο σχεδιασμό, έλεγχο των δικαιολογητικών και σωστή ολοκλήρωση της μίσθωσης. Όσοι περιμένουν μέχρι την τελευταία στιγμή, διακινδυνεύουν να χάσουν ένα σημαντικό φορολογικό όφελος.

Ποιοι και πώς κερδίζουν έως 45%

Η φορολογική απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:

• κατοικία που ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,
• κατοικία που είχε προηγουμένως διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Μετά την ένταξη στη ρύθμιση, το ακίνητο θα πρέπει να χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κατοικία και να υπάρχει ηλεκτρονικά καταχωρισμένο μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας.

Η βασική διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη, όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό συμβόλαιο.

Υπάρχει, ωστόσο, ειδική πρόβλεψη για μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών, όταν ενοικιαστές είναι δημόσιοι υπάλληλοι, εκπαιδευτικοί, γιατροί και νοσηλευτές της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Η ρύθμιση καλύπτει μισθωτήρια τα οποία συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Για τα κενά ακίνητα, το προηγούμενο καθεστώς τους πρέπει να αποδεικνύεται μέσω του Ε2. Στα ακίνητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αντίστοιχα, απαιτείται να προκύπτει η προηγούμενη χρήση από τα διαθέσιμα φορολογικά στοιχεία και τις σχετικές δηλώσεις.

Πώς υπολογίζεται το όφελος

Η απαλλαγή από τον φόρο ξεκινά τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η επιλέξιμη σύμβαση μίσθωσης και μπορεί να διαρκέσει έως 36 μήνες.

Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Το όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από κάθε οικονομική υποχρέωση που συνοδεύει την κατοχή ενός ακινήτου.

Το φορολογικό όφελος αφορά αποκλειστικά τον φόρο εισοδήματος από τα ενοίκια, ο οποίος ανάλογα με το ύψος των εισοδημάτων μπορεί να κινείται από 15% έως 45%.

Δεν καταργούνται, για παράδειγμα, ο ΕΝΦΙΑ, τα ασφάλιστρα ή άλλες δαπάνες που συνδέονται με τη διατήρηση και την εκμετάλλευση του ακινήτου.

Το όφελος μπορεί πάντως να είναι ιδιαίτερα σημαντικό, αφού τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται με ξεχωριστή κλίμακα. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να υπολογίσει το ποσό που θα εξοικονομήσει μέσα στην τριετία ανάλογα με το συνολικό εισόδημα που αποκτά από μισθώματα.

Το τελικό ποσό της εξοικονόμησης δεν είναι ίδιο για όλους. Εξαρτάται από:

• το μηνιαίο και ετήσιο μίσθωμα,
• τη διάρκεια της μίσθωσης,
• την πλήρη τήρηση των προϋποθέσεων,
• το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου,
• την ύπαρξη τυχόν συνιδιοκτητών,
• τη σωστή και έγκαιρη δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.

Για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις, το κρίσιμο στοιχείο είναι πλέον ο χρόνος. Μέχρι να υπάρξει επίσημη απόφαση για πιθανή παράταση, η 31η Δεκεμβρίου 2026 παραμένει η ημερομηνία που καθορίζει εάν η τριετής απαλλαγή από τον φόρο των ενοικίων θα κατοχυρωθεί ή θα χαθεί.